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  • 為什么現在房價降了 購房者買房卻要多花錢?

    發布日期:2018-08-28 瀏覽次數:1329

    在限購、限貸、限價、限售等密集的調控政策影響下,和一年多前相比,國內房價暴漲勢頭得到遏制,特別一線城市出現了不同程度的下調。房價降了,今年買房和去年相比就賺了嗎? 答案是:由于利率的因素,需要多花錢。這還不包括喝茶費、裝修費等隱性的成本。 房價降了,買房卻要多花錢? 自去年“10.4新政”,深圳新房成交均價“13連跌”,從55611元/平跌至54288元/平,同比下跌1323元/平,同比下跌2.4%。 對此,網上流傳的說法是:深圳樓市調控嚴厲,連跌了13個月,13個月不見了24包芙蓉王,10多包軟中華…… 券商中國記者以深圳為例簡單計算一下,如果買一套100平的房子,今年是不是比去年省錢呢? 去年10月份買一套100平的房子,以深圳去年10月均價55611元/平計算,首付3成,貸款30年,選擇等額本息還款方式,需要首付166.833萬元,月均還款19,516.47元,累計支付利息3,133,159.85元。 今年10月買一套100平的房子,以深圳今年10月均價計算,首付3成,貸款30年,選擇等額本息還款方式,需要首付162.864萬元,月均還款21,315.35元,累計本息3,873,367.15元。 由上表可見,房價“13連跌”之后,首付的確節約了3.97萬元,但是每月要多承擔1798.88元,累計需多支付74.02萬元的利息。 這還不包括喝茶費、裝修費等隱性的成本。由于目前市場存在一定的一二手房價格倒掛(即周邊二手房價格可能超過新房價格),熱門城市的新房銷售情況普遍不錯,一些開發商會加收額外的裝修費,而且裝修費是要和首付款一起提前交付。 房貸利率增加購房成本 房貸利率的變動,直接增加了購房成本。 中原地產最新的商業銀行房貸利率情況表顯示,深圳地區只有深圳農村商業銀行和平安銀行首套房仍然執行基準利率,其他均上浮10%-15%不等,而且審批時間有些銀行需要一個月左右,放貸緩慢不確定。 融360監測數據顯示,2017年10月深圳26家銀行中,首套房貸款平均利率增至基準的1.09倍,達到5.35%。沒有銀行執行首套利率基準,5家銀行執行基準上浮5%,較上月減少8家,19家銀行執行基準上浮10%,1家銀行執行基準上浮15%。 二套房方面,14家銀行執行基準利率上浮10%,較上月減少7家,6家銀行執行基準利率上浮15%,5家銀行執行基準利率上浮20%。 全國首套房優惠利率僅剩2.06% 從全國的情況來看,首套房貸款利率執行基準及以上的達388家銀行占比72.79%。 去年同期,全國優惠利率占比為85.21%,2017年10月優惠利率占比為2.06%,同比下降97.6個百分點。環比上月數據2.25%下降了8.4個百分點,目前上海仍有多家銀行提供首套房貸款優惠利率,其他地區銀行均已執行基準利率及上浮。 融360監測數據顯示,2017年10月全國首套房貸款平均利率為5.30%,相當于基準利率1.08倍,環比9月上升1.53個百分點;同比去年10月首套房貸款平均利率4.44%,上升19.37個百分點。 在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中,最低值為上海4.90%,最高值為武漢和鄭州達5.60%。 此外,融360監測數據顯示,2017年10月在全國35個城市533家銀行中,有117家銀行首套房貸款利率上升,占比21.95%;有17家銀行首套房貸款利率下降,占比3.18%;有380家銀行首套房貸款利率與上月持平,占比71.29%。 融360監測數據顯示,2017年10月,19家主要銀行中多數銀行首套房貸款利率已達基準上浮5%-10%。2017年10月,銀行首套房貸款平均利率最低為基準1.04倍;銀行首套房貸款平均利率最高為基準1.13倍。 未來房貸利率或將出現峰值 當前首套房貸款平均利率呈小幅上升趨勢,但環比增速呈下行趨勢,未來峰值或近。銀行方面,年內額度依舊緊張,隨著房屋租賃市場發展,購房貸款需求量降低,銀行壓力或將得到緩解。 融360認為,從目前市場形勢來看,全國首套房貸款平均利率會保持上漲趨勢,但上漲幅度將越來越小,最終會出現峰值。進入四季度后,一線城市及多數二線城市銀行已完成利率上調,已完成利率上調的銀行在未來時間內出現連續上調利率的可能性較小,未完成利率上調的銀行或會出現小幅上調。由于利率未上調的銀行數占比較小,最終對整體水平的影響較小。 按照融360監測數據,10月環比下降0.48個百分點及數據模型來推測,峰值較大可能出現在12月份并處于5.39%附近。 與此同時,年底銀行額度難求,年后存在緩解可能性。接近年底,銀行將面臨額度緊張以及業績考核的雙重壓力,政策對銀行房屋按揭貸款總量有規定,四季度各銀行所剩額度不足甚至是已用完,額度調整在年內不會出現,年后將會有新額度來緩解壓力。另一個因素是銀行需要控制存貸比,目前銀行吸儲壓力同樣巨大,隨著資金成本的上升,銀行吸儲的難度和成本在上升。在開源困難的情況下銀行采取節流措施的可能性較高,年底額度難求已成定局。 融360表示,從購房者來說目前解決自身居住問題的主要途徑是購買房產,基于目前市場房價或其他因素,多數購房者尚無全額支付房款的能力以及部分購房者加杠桿的投資行為,導致購房貸款需求數量增大。年后銀行新一批額度的供應,同時隨著房屋租賃市場的快速發展將分散引導一部分購房者通過租房的方式解決住房問題,另外嚴查違規資金流入房產市場的措施也會有效凈化房產市場。年后供需兩端同時發力,額度問題存在緩解可能性。


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